Comment la proposition de route de quartier de Biden affecte les investisseurs


Sue McCormick, acheteuse et investisseur immobilier d’Auction.com, est en avance sur le plan du président Joe Biden visant à revitaliser les quartiers handicapés tout en offrant des logements abordables aux acheteurs de maisons à faible et moyen revenu.

“Ma passion est vraiment de retourner dans les quartiers dans lesquels j’ai grandi et d’aider à améliorer ces zones grâce à ma réhabilitation”, explique McCormick, qui vit à Atlanta et achète un immeuble de placement dans sa ville natale de Dayton, Ohio. “Et bien sûr, je veux aussi faire du profit.” UNE

Après avoir acheté sa première maison d’investissement au début de 2020, McCormick a déclaré qu’il en avait acheté ou qu’il en achèterait 11 autres dans la région de Dayton – tous à moins de 50 000 $ et tous nécessitant une réhabilitation approfondie.

“La première maison que j’ai continuée l’année dernière était une maison avec des dégâts d’incendie dans la cuisine, et c’était juste une sorte de regard sur une belle rue calme”, ​​a déclaré McCormick, qui a déclaré avoir acheté la maison pour 25 000 $ et ensuite mis 65 000 $ en rénovations avant de le vendre au propriétaire.134 000$ par résident.

“C’était principalement dans la zone afro-américaine près de ma maison d’enfance”, a poursuivi McCormick. “Voir des personnes plus âgées et même des propriétaires plus jeunes vivre et me remercier littéralement … Cela a rendu le projet vraiment spécial.”

investisseur

Investissement local à plus grande échelle

La stratégie d’investissement immobilier de McCormick et ses résultats dans les quartiers défavorisés de Dayton représentent un microcosme de ce que la nouvelle proposition de crédit d’impôt de l’administration Biden est conçue pour encourager dans des zones similaires à travers le pays. La proposition, appelée crédit d’impôt pour le logement dans les quartiers, fait partie d’une législation plus large sur le plan américain pour l’emploi, également connue sous le nom de plan d’infrastructure Biden.

Les objectifs du crédit d’impôt comprennent « attirer des investissements privés dans le développement de logements abordables » et « renforcer l’accession à la propriété chez les propriétaires à faible revenu et à revenu abordable dans les communautés mal desservies », selon le bulletin de la Maison Blanche.

Le crédit d’impôt est conçu pour encourager le développement de la production domestique de McCormick, mais à plus grande échelle, selon Julia Gordon, présidente du National Community Stabilization Trust (NCST).

« Le NCST soutient fortement cette législation, qui diffère des autres incitations à la promotion immobilière en ce qu’elle est réservée uniquement à l’accession à la propriété. Notre organisation y travaille depuis environ cinq ans maintenant, et nous dirigeons une grande coalition qui a soutenu son adoption », a déclaré Gordon. “L’objectif est de soutenir la reconstruction ou la construction d’une maison à une échelle afin que nous puissions voir des projets complets de revitalisation communautaire touchant 50, 100 unités ou même plus.”

Identification des quartiers mal desservis

Les biens immobiliers dans les propriétés de recensement mal desservies recevront un crédit d’impôt pour aider à couvrir les pertes que les développeurs peuvent subir lorsqu’ils investissent dans ces domaines. La Maison Blanche estime qu’environ un domaine sur quatre du recensement est sous-développé, défini comme celui avec un taux de pauvreté d’au moins 130% du taux de pauvreté de la région, un revenu familial médian inférieur à 80% du revenu familial médian et des valeurs médianes à la maison. inférieur à la médiane de la région.

La Neighbourhood Homes Coalition, une coalition dirigée par le NCST à l’appui de la proposition, a créé une carte indiquant quels traités de recensement peuvent être acceptés.

Près d’un tiers des plus de 70 000 recensements du pays (32 %) sont classés comme à faible revenu, ce qui signifie que le revenu médian de la région est d’au moins 80 % du revenu médian de la région, selon le document régional 2019 du gouvernement fédéral pour les faibles revenus. Administration du financement du logement (FHFA).

Dans le comté de Montgomery, Ohio, où se trouve la ville de Dayton, 39 % des traités de recensement sont classés comme à faible revenu. Sur les 59 cycles de recensement des personnes à faible revenu dans le comté, il s’agit du 80e plus grand nombre dans plus de 3 000 comtés du pays.

Le marché avec les actions les plus éligibles

Entre 2018 et 2020, un total de 218 propriétés en difficulté – saisies ou ventes détenues par des banques (REO) – ont été vendues via la plate-forme Auction.com de Dayton via un recensement des personnes à faible revenu. C’était la 20e plus élevée de toutes les villes du pays et représentait 64% de toutes les ventes de propriétés en difficulté à Dayton pendant cette période. En comparaison, seulement 34% de toutes les ventes immobilières anxieuses à l’échelle nationale en 2018-2020 figuraient dans le recensement des personnes à faible revenu, selon les données d’Auction.com.

Les cinq plus grandes villes avec les ventes immobilières les plus difficiles dans le recensement des personnes à faible revenu entre 2018 et 2020 étaient Chicago (902), Baltimore (606), Memphis (541), Columbus, Ohio (533) et Philadelphie (531). Le prix moyen des propriétés en difficulté dans ces cinq villes de la zone de recensement à bas salaires variait de 40 592 $ à Memphis à 86 338 $ à Philadelphie. Le prix moyen des propriétés en difficulté dans le district de recensement à bas salaires de Dayton était de 38 668 $ – au milieu de la fourchette de prix d’achat de McCormick.

Obtenir de meilleurs résultats de quartier

Le simple achat d’un bien immobilier dans des zones sous-développées ne donne pas droit aux promoteurs à un crédit d’impôt. Ils doivent également vendre la propriété rachetée à des acheteurs de maison éligibles – vraisemblablement des propriétaires, bien que cela ne soit pas explicitement mentionné dans la proposition – à un prix abordable. La proposition définit un prix bas comme n’excédant pas quatre fois le revenu régional médian. De plus, les propriétés doivent être vendues à des acheteurs dont le revenu n’excède pas 140 % du revenu médian de la région.

Les investisseurs locaux comme McCormick sont également bien alignés lorsqu’il s’agit d’atteindre les résultats souhaités en matière de logement et d’inventaire abordable. Et des investisseurs comme McCormick obtiennent ces résultats socialement responsables tout en augmentant la valeur des maisons grâce à une réhabilitation approfondie et à la création de richesse pour eux-mêmes.

Sur Auction.com en 2018-2020, 49,2% des ventes de plus de 110 000 propriétés en difficulté lorsque les données du recensement étaient disponibles ont ensuite été revendues, selon une analyse des ventes ultérieures à l’aide d’un dossier public et de données MLS. Les données des archives publiques montrent également que 69,7% de ces reventes étaient détenues par des propriétaires – bien au-dessus de la participation nationale de 65% au premier trimestre 2021, selon le Census Bureau.

Le prix moyen des propriétés en difficulté était de 63,6% de la valeur marchande estimée de la propriété en 2021 (en supposant un bon état), mais le prix de revente ultérieur était de 101,2% de la valeur marchande estimée en 2021. Cette augmentation de valeur de 38 points de pourcentage signifie une rénovation à grande échelle entre les achats en difficulté et la revente – une moyenne de 262 jours.

Résultats pour les secteurs à faible revenu

La revente et l’occupation des propriétaires étaient inférieures d’environ cinq points de pourcentage, mais restaient affectées lorsque plus de 37 000 propriétés en difficulté ont été vendues lors du recensement des personnes à faible revenu : 44,3 % ont été vendues plus tard et 65,3 % de la revente sont allées aux propriétaires-acheteurs. Parmi les traités comptables minoritaires — ceux définis par la FHFA avec une population minoritaire d’au moins 3 % et un revenu médian inférieur à 100 % du revenu médian de la région — 47,3 % des ventes anxieuses ont été vendues plus tardivement et 66,8 % des la revente était à des acheteurs occupés par leur propriétaire.

Dans certains cas, les résultats ont été encore plus impressionnants dans les zones à bas salaires et minoritaires. Dans les magasins à faible revenu, le prix de revente était de 105,0 % de la valeur marchande estimée en 2021, soit une augmentation de 45 points de pourcentage par rapport à la valeur marchande de 55,6 % en 2021 représentée par le prix de vente en difficulté. Dans les intérêts minoritaires, le prix de revente était de 104,1 % de la valeur de marché estimée en 2021, soit 42 points de pourcentage.

Figure 2

Bien que la valeur des maisons soit en forte hausse, les tracteurs à bas salaires ont toujours surperformé régulièrement en termes de logements abordables. Le prix de revente moyen des propriétés précédemment en difficulté dans les propriétés à bas salaire était de 193 444 $, soit 20 % de moins que le prix de revente moyen des propriétés auparavant en difficulté non situées dans des zones à faible revenu.

Le taux de revente des propriétés en difficulté dans les quartiers à bas salaires de Dayton était inférieur à la moyenne de 28,5 %, mais le taux d’occupation des propriétaires de ces reventes était de 68,3 % en moyenne. Grâce à une vaste réhabilitation, des investisseurs plus petits et axés sur la communauté comme McCormick augmentent le rapport qualité-prix d’un étonnant 63 points de pourcentage. Même avec cette amélioration significative, le prix de revente moyen des propriétés auparavant en difficulté dans les zones à bas salaires de Dayton est bien inférieur à la moyenne nationale de 86 405 $.

“C’était vraiment satisfaisant de le faire”, a déclaré McCormick à propos de la première réhabilitation et revente de propriétés en difficulté, notant que la vente de cette propriété a contribué à créer de la richesse pour d’autres propriétaires du quartier. “Après notre liste, quelques autres ont vendu et ont reçu une récompense pour leurs maisons.”